В январе прошлого года наша газета писала об обманутых дольщиках в статье «Кому кризис, а кому отец родной». Речь шла о двух домах на Тутаевском шоссе в Ярославле застройщика ООО «АВБ-плюс».

ЭКСКУРС

В ИСТОРИЮ                           

Появившись на ярославском строительном рынке, ООО «АВБ-плюс» начало строить четыре дома на чужом участке, взяв его в субаренду и не имея при этом разрешения на строительство. Два первых дома возводились именно так. И сразу возник вопрос, на который уже шесть лет нет ответа: куда смотрела мэрия Ярославля, департаменты строительства города и области? А главное, куда смотрела прокуратура, когда у всех на виду разворачивалась стройка двух домов на чужой, по сути дела, земле? И почему был уверен застройщик, что ему все сойдет с рук? Как удалось заключить сделку, если во всех договорах аренды есть пункт о запрете сдавать в субаренду выделенный участок? Вывод напрашивается один: у застройщика имелся мощный покровитель. И главные корни обмана дольщиков следует искать среди чиновничьего и прокурорского аппарата.

Мудр тот, кто учится на чужом опыте. Потому что на вопрос, заключать или не заключать с тем или иным  застройщиком договор, можно получить ответ уже на сайте с проектной декларацией. Читать ее надо очень внимательно.

Так вот застройщик ООО «АВБ-плюс» при опубликовании проектной документации на третий дом указывал юридический и фактический адрес в Москве: 115230, г. Москва, Каширское шоссе, д. 5, корп. 1, а вот почтовый адрес у него почему-то значился такой: 160550, Вологодская область, Вологодский район, пос. Кипелово. Чуете, господа дольщики, в какую кашу сразу вы вляпались?.. Но дальше еще лучше: к моменту строительства третьего дома застройщик на сайте заявил, что собственных средств у него всего каких-то жалких 1,5 миллиона, прибыль по предыдущему году значилась чуть больше 2,5 миллиона рублей, а кредиторская задолженность — свыше 300 миллионов рублей. Из чего уже сразу можно было сделать вывод: фирма два дома построила себе в убыток. Долгов же ровнехонько на целый дом. И дольщики, прочитав проектную декларацию и отчет застройщика о своей деятельности, должны были бы по идее задать следующий вопрос: а за счет чего застройщик собирался покрывать свои долги?

Так что декларация на третий дом между строк поведала о том, что воровство денег дольщиков началось уже на первых домах. Застройщик создал видимость долгов — именно видимость. Я работала в организации, которая была застройщиком по гаражам. Пусть это было 15 лет назад, но при себестоимости для первых вступивших в строительство дольщиков гаража всего в 38 тысяч рублей организация, как застройщик, гаражи, на которые дольщиков не было, продавала по 60 тысяч, а как только стройка закончилась, то граждане дольщики в свою очередь начали продавать свои гаражи уже по 90 тысяч. И ничего, расхватывали как горячие пирожки.

Конечно, тогда был иной масштаб цен, потому что сейчас такие же гаражи при долевом строительстве обходятся в 400 — 500 тысяч, и   построенные в 2001 году гаражи за 38 тысяч рублей в настоящее время меньше чем за 500 тысяч рублей не продаются. Такие маленькие фактики доказывают, что стройка — весьма прибыльное занятие.  И если у какого-то застройщика прибыль мизерная, смешная, а еще отчего-то долги вылезли, значит, он собирается кинуть следующих дольщиков за счет преднамеренного банкротства…

А дольщики в Брагине, не зная броду, полезли в воду. Купились на недобросовестную рекламу: мол, смотрите, два дома построили — построим и третий, и четвертый дом. Так вот воровство у таких застройщиков начинается на первых двух домах. Часть денег вкладывают в строительство, потом, не закончив первые два дома, закладывают третий, четвертый дома и за счет последующих дольщиков достраивают первые. А большую часть денег первых дольщиков недобросовестные застройщики загоняют куда подальше, похитрее, чтоб не отыскать, а заодно к моменту, когда кинут последних дольщиков, чтоб и сроки исковой давности закончились по большинству контрактов.

Для того чтобы обманутые дольщики как можно дольше разыскивали застройщиков для предъявления исков, для возможных следственных действий фирмы регистрируются в одном месте (Москва), посредники — в другом («Индау» — Вологодская область), а фактический почтовый адрес указывается в никому не известном поселке, где даже улица и дом не названы.

А ВЛАСТИ

КАК БЫ НИ ПРИ ЧЕМ…

Встает вполне закономерный вопрос: как только что обзаведшаяся, в 2007 году, лицензией иногородняя строительная фирма смогла получить разрешение на строительство аж четырех домов в Ярославле, где своих местных строительных фирм достаточно?  Когда принимают на работу чиновника, то его «простучат», если захотят, по всем каналам. Так же поступает и каждая солидная фирма. И не только в отношении принимаемых в штат работников, но и по возможным партнерам в бизнесе.

В нашем же случае дают земельный участок под застройку, выдают разрешение на строительство только что народившейся фирме. А потом выдают разрешение на строительство третьего и четвертого домов, хотя еще не сданы предыдущие дома, да еще при фактически отрицательном балансе.

Кто-то скажет: зачем задавать банальные вопросы — поезд ушел, надо деньги искать! Думаю, во имя будущих дольщиков необходимо провести служебное расследование: кто, когда и почему подпустил застройщика ООО «АВБ-плюс» к нашим несчастным ярославцам? Если такие люди сохранились в наших властных структурах, истории с обманутыми дольщиками будут повторяться вновь и вновь.

Встает и второй вопрос: зачем мы платим налоги на содержание чиновников, которые допускают брак в своей работе, который тянет на сотни миллионов рублей? Для чиновников от строительства отчеты застройщиков не тайна за семью печатями. Они могут получить исчерпывающую информацию по каждой строительной фирме. Сами посудите: существует Единый государственный реестр юридических лиц, любой гражданин, зная ОГРН (общероссийский государственный регистрационный номер) фирмы (а ОГРН теперь в обязательном порядке должен присутствовать в любой деловой переписке юридического лица не только с другими юридическими лицами, но и с гражданами), может за 200 рублей сделать запрос о любом юридическом лице через налоговую инспекцию — ему сообщат и учредителей, и уставной капитал, и адреса учредителей. А чиновники контролирующих органов ответы на такие запросы получают бесплатно и в электронном виде. Так почему же чиновники продолжали выдавать разрешения на строительство сомнительным фирмачам?

ПОСЛАБЛЕНИЕ

В СТРОИТЕЛЬСТВЕ —

 НАРУШЕНИЕ КОНСТИТУЦИИ

А лафа для недобросовестных застройщиков начинается сверху. Право на жилище гарантируется Конституцией. Эта гарантия подкреплялась до прошлого года строгой процедурой получения строительной лицензии (за исключением Москвы, там ее можно было получить, имея в штате только директора и бухгалтера). Помню, как в 1997 году юрист одной из фирм-подрядчиков на строительстве наших гаражей сетовала на проблему с продлением лицензии на строительство, так как у них не было штатного энергетика с хорошим образованием… Да, были времена, когда при выдаче строительной лицензии требовали полный штат сотрудников, наличие строительной техники и т. п. В 2009 году лицензирование было отменено: плати взнос в 300 тысяч, вступай в СРО и начинай строить… Не важно, есть ли у тебя строительная база, есть ли у тебя кроме главбуха и директора кто-то в штате. Вот такие теперь государственные конституционные гарантии права на жилище. Фактически весь контроль отдан на региональный уровень. В Ярославской области есть департамент архитектуры и развития территорий города, департамент организации строительства и жилищной политики мэрии, департамент строительства области — вот они-то в принципе и должны давать (или не давать) разрешения на строительство наиболее достойным застройщикам, контролировать застройщиков в их деятельности. Но, как показывает практика, контролируют из рук вон плохо. И как это часто бывает, у семи нянек — трех департаментов, земельного управления, строительной инспекции, прокуратуры и т. д. — застройщик оказывается без должного догляду. И творит все, что ему заблагорассудится. Более того, разрешение на строительство теперь дают аж главы сельских поселений.

О ДОГОВОРАХ

Из всего вышеперечисленного читатель — будущий дольщик уже понял: с застройщиком из другого города лучше дела не иметь. Но помимо этого лучше не иметь дела и с риэлторской фирмой при застройщике. Конкретный пример. Согласно закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» собирать деньги граждан на долевое строительство квартир имеет право только застройщик. А вот в истории с «АВБ-плюс» на первых этапах строительства деньги собирала вологодская риэлторская фирма «Индау», договор именовался договором на соинвестирование. И фирма «Индау» получала деньги на свой счет. Несмотря на то что в ст. 3 указанного закона содержался прямой запрет на сбор денег организациями, застройщиками не являющимися. Фирма «Индау» была дважды не права: и в том, что собирала деньги, не будучи застройщиком, и в том, что деньги собирала до получения разрешения на строительство. Штраф за такие действия — в размере двойной ставки рефинансирования на собранную сумму на весь срок незаконного удержания денег гражданина и сверх того убытки. Например, гражданин перед заключением незаконного договора снял деньги со счета в банке, где ему начислялся процент по вкладу. Пока дом находится в стадии строительства — никаких договоров с риэлторскими фирмами. Если строительство дома не будет завершено, у вас на руках не будет доказательств, что деньги, перечисленные вами риэлторской фирме, пошли именно на строительство этого дома.

Не следует вступать и в договоры по переуступке прав требования. Часто бывают такие ситуации, что подрядчик на стройке дома получает вместо денег квартиру. Хорошо, когда квартира уже сдана в эксплуатацию, зарегистрирована за подрядчиком и он ее продает уже после завершения строительства. По крайней мере, гражданин уже на свидетельстве о праве собственности подрядчика на эту квартиру убеждается: ему продают готовое жилье без прав третьих лиц.

Но печальнее, когда продается только «право требования» у застройщика на эту квартиру. Вдруг застройщик строительство дома не завершит? А вы уплатили за квартиру сполна подрядчику… Если застройщик несерьезный, он именно так и делает — расплачивается с подрядчиками неготовыми квартирами, но по полной цене, в свои грязные игры фактически втягивает и подрядчиков. Подрядчики, как и застройщики, могут и ликвидироваться, банкротиться… У вас положение может оказаться даже серьезнее, чем у прямого дольщика. Дольщик, заключивший договор с застройщиком, платил деньги за квартиру непосредственно застройщику — отношения прямые — может претендовать хотя бы на признание права собственности на долю в незавершенном строительстве… А вы, как и тот дольщик, что перечислял деньги посреднической фирме, можете быть лишены и этой возможности.

В конечном итоге, если вы «наткнулись» на квартиру, которой распоряжается подрядчик на строительстве дома, нет никаких проблем заключить договор напрямую именно с застройщиком, перечислив деньги ему. Застройщик, как джентльмен, просто за счет ваших денег покроет долги перед подрядчиком. Если вам скажут, что это невозможно, что подрядчик уже заключил договор с застройщиком на эту квартиру, поверьте, все это от лукавого. Договоры заключаются, расторгаются…

ХИТРЫЙ ОБМАН «ИНДАУ»

Договоры соинвестирования «Индау» в 2009 году по требованию дольщиков, вдруг прозревших и заподозривших обман, все начали заменять на договоры долевого строительства. Но, коль фирма от лукавого, она продолжает действовать в том же духе. Гражданин дольщик заключал договор опять-таки с фирмой «Индау», которая действовала как представитель от застройщика. И деньги «Индау» получала на свой расчетный счет. Казалось бы, какая разница, «Индау», мол,  действовала по агентскому договору, который гражданским законодательством предусмотрен. В этом моменте у юристов разногласия. Я применяю прямое толкование статьи 3 закона 214-ФЗ. Если деньги дольщиков разрешено собирать только застройщику при наличии разрешения на строительство и при наличии зарегистрированного договора аренды земельного участка, значит, никаких шагов вправо-влево с хитроумными подставами не должно быть. Сами посудите: зачем банковский счет посредника, когда у застройщика есть свой банковский счет? А согласно все тому же закону дольщик имеет право контролировать действия застройщика, требовать внесения в договор долевого строительства пунктов об отчетах застройщика перед дольщиком. Да и контролирующим органам легче проверять банковские счета застройщиков: куда ушли деньги, есть ли законные подтверждения правильности трат денег дольщиков. Ну задумайтесь: к чему все эти фирмы-прилипалы вокруг застройщиков? Просто так прыщ не вскочит, а тут целая система посредников… Все эти хитрости с агентскими договорами — нарушение ст. 3 закона 214-ФЗ.

Однако ж договоры, где представителем значилась фирма «Индау», тем не менее регистрировались, хотя фирма в договорах предлагала гражданам зачислять деньги на свой расчетный счет. Эту практику пора завершать, чтобы дольщиков не ставить под удар. Даже если застройщик не собирается никого кидать, может задумать кинуть фирма-посредник: залпом соберет деньги, одномоментно зарегистрирует договоры и… Додумывайте сами. Есть запрет в законе — его надо выполнять. Если городские и областные власти плохо контролируют застройщиков, есть надежда, что к жесткому толкованию ст. 3 закона  214-ФЗ прислушается регистрационная служба и будет отказывать в регистрации договоров долевого строительства, где деньги перечисляются  на счета фирм-посредников. Ну не могут граждане быть обязанными разбираться во всех  законах. Для того мы и платим налоги на содержание чиновников, чтоб они это делали за граждан.

ПОСЛЕ ПОТОКА ЖАЛОБ

В июне 2009 года строительство домов 3 и 4 в 12-м мкр. Дзержинского района по Тутаевскому шоссе Ярославля было остановлено. Одновременно в Вологде начались процедуры банкротства агента ООО «АН «Индау» и подрядчика ООО «Волспецсму». Дольщики стали писать обращения к губернатору Вахрукову, к Путину, к Медведеву, в прокуратуру, в милицию. Но обращения к Путину и Медведеву почему-то оказывались на столе губернатора Ярославской области. Прокуратура и милиция отвечали отказами. С марта-апреля 2010 года письма стали направлять одновременно от каждого дольщика (вал писем), стали собирать информацию на застройщика и его руководителей. Заявления в милицию также подавались в массовом порядке с использованием полученной информации, в связи с чем отвечать отказом стало сложнее. Собрав копии договоров дольщиков и их платежных документов, организаторы протестов обманутых дольщиков доказали, что денег собрали даже больше, чем необходимо для строительства двух домов. Только спустя год после активной деятельности дольщиков следственным управлением при УВД Ярославской области 16 июня 2010 года уголовное дело было возбуждено. Дольщикам, можно сказать, повезло, что поручили дело очень грамотному следователю, которая, работая с истинно женской дотошностью и полной отдачей, собрала доказательную базу, разыскала часть похищенных денег. Часть денег оказалась даже в банках Лондона.

Но и дольщики, даже когда уголовное дело было возбуждено, не оставались в стороне — помогали и оперативной информацией, и организованной явкой дольщиков на допросы, предоставлением имеющихся в их распоряжении документов и прочее. Почти ежемесячно проводили митинги.

В сентябре 2010 года организаторы дольщиков встретились с Геннадием Зюгановым во время его визита в Ярославль, предоставив ему всю картину по брагинскому долгострою, и попросили передать личное обращение Медведеву, что он и выполнил. Накануне Дня города дольщики провели предупредительную голодовку, что сильно всколыхнуло ситуацию вокруг обманутых дольщиков.

Все это вместе с активным расследованием уголовного дела привело к появлению в октябре 2010 года на стройке третьего и четвертого домов «АВБ-плюс» нового подрядчика — ОАО «Военно-строительное управление г. Москвы» в качестве подрядчика. А само ООО «АВБ-плюс» попыталось себя обанкротить. Дольщикам пришлось взять на себя новую функцию — доказывать факт преднамеренности банкротства ООО «АВБ-плюс». Было установлено, что предъявленные к банкротству задолженности липовые, банкротство не состоялось — ООО «АВБ-плюс» отозвало свое заявление о банкротстве.

Недавно  уголовное дело забрали в Москву — кому-то очень хочется свет в конце тоннеля потушить. Все дольщики подавали заявления с возражением по вопросу передачи уголовного дела в Москву в четыре (!) инстанции: в управление Федеральной службы безопасности, прокурору области, министру внутренних дел, генеральному прокурору России. Пока что  ответила только ФСБ, но это была отписка — заявления дольщиков переправили в прокуратуру.

КИДАЮТ  ТОЛЬКО КОЛЛЕКТИВНО

В лихие 90-е годы при строгих тем не менее строительных лицензиях застройщик одновременно проводил и подрядные работы. Таким образом экономились средства при возведении объектов. Но сейчас  все строители стали шибко умные. В России очень просто создать юридическое лицо. Плати 10 тысяч и комплект документов сдавай в налоговую инспекцию. Получив свидетельство о регистрации юридического лица (ЮЛ), предприниматель начинает действовать. Все хорошо, но в строительстве именно квартир такая простота оборачивается  возможностью создавать десятки подставных фирм, которые занимаются откачкой денег дольщиков. Объясняю на пальцах. Собрались Иванов,  Петров, Сидоров. Начальный капитал на взятки должностным лицам есть. Как физические лица, создали каждый по юридическому лицу — ЮЛ «А», ЮЛ «Б»,

ЮЛ «В», а может, и не по одному, в российском законодательстве ограничений нет. Все возможно. В свою очередь, эти юридические лица стали создавать новые юридические лица, где учредителями числятся  вот эти самые «А», «Б», «В», в разном сочетании. Концы спрятаны, таким образом, через создание юридических лиц другими юридическими лицами прячется взаимозависимость фирм между собой (аффилированность), прячется настоящий организатор-махинатор, чтобы избежать личной уголовной ответственности за создание преступной схемы.

Дальше ушлые Иванов, Петров, Сидоров одно юридическое лицо назначают застройщиком, других — подрядчиками,  риэлторскими фирмами, кучу прочих — оказывающих-де услуги на строительстве дома. Так как в конечном итоге  десятком фирм фактически владеют три лица, то цены они назначают при заключении договоров между своими фирмами по подрядным работам, по поставкам материалов на стройку заоблачные. Таким образом возможную прибыль сводят к нулю (обман государства), а еще хуже, когда, якобы исчерпав все деньги дольщиков, стройку прекращают. По такой схеме и действовали организаторы строительства четырех домов по Тутаевскому шоссе  в Брагине. Главные махинаторы насоздавали два десятка фирм. В советское время у юридических лиц были просто филиалы — с правом или без права юридического лица. Прятать концы в воду  недобросовестным застройщикам очень помогают модные сейчас договоры аутсорсинга и аутстаффинга. Это очень близкие по смыслу термины, и их путают. Аутстаффинг — наем рабочей силы одним ЮЛ у другого, аутсорсинг — передача каких-либо функций одним юридическим лицом другому.

Проблема строителей-мигрантов создана именно такими недобросовестными строителями. Даже в лихие 90-е годы мигрантов принимали в штат строительной организации. Платили зарплату, платили взносы во все фонды. Мигрант осваивал строительную профессию на одном рабочем месте, был социально защищен. Теперь картина такая: фирма нанимает по договору мигрантов, потом заключает договоры с застройщиками и отдает по договору аутстаффинга (аутсорсинга) своих рабочих застройщикам, как рабов!  В нынешнее время мигранты уже не в штате строительной фирмы, застройщика например, а в штате фирмы, оказывающей услуги аутстаффинга. И вот бригады мигрантов кидают с одного объекта на другой. Тут мусор убирать, там тачку катать, там что-то немного и построить. Все это сделано для того, чтобы дать возможность строительным фирмам уйти от социальных взносов за штатных работников. Но  еще чаще эти фирмы аутстаффинга создают те же Петровы, Сидоровы, Ивановы. По договору аутстаффинга застройщик (из денег дольщиков!) заплатит астрономические цифры, а сама фирма аутстаффинга заплатит мигранту копейки. А все это сделано как для откачки прибыли у застройщика (уход от налогов), так и для выведения фактически чистой прибыли в какую-то фирму из другой области. Кидают же мигранта со стройки на стройку для того, чтобы он долго не задерживался на одной стройке и чтоб не стал источником информации для налоговых органов, что начнут прибыль отыскивать, иль для следственных органов, когда застройщик испарится. Разве мигрант со слабым знанием русского языка запомнит, что и в каких объемах он фактически сделал на той или другой стройке?