Реформирование жилищно-коммунального хозяйства темпы пока еще набирает медленно. Но уже всем понятно, что оставлять эту огромную сферу на грани банкротства по меньшей мере нерационально: неповоротливая махина ЖКХ уже не вписывается в ту рыночную экономику, которой придерживается сегодня и государство. Не случайно в помощь реформе в июле прошлого года был принят федеральный закон N 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Это не просто закон о капитальном ремонте — закон умный и тонкий, который не только определил сумму федеральных средств, более 240 миллиардов рублей, на капитальные ремонты изношенного жилья по всей стране, но и расставил приоритеты.
Реформирование жилищно-коммунального хозяйства темпы пока еще набирает медленно. Но уже всем понятно, что оставлять эту огромную сферу на грани банкротства по меньшей мере нерационально: неповоротливая махина ЖКХ уже не вписывается в ту рыночную экономику, которой придерживается сегодня и государство. Не случайно в помощь реформе в июле прошлого года был принят федеральный закон N 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Это не просто закон о капитальном ремонте — закон умный и тонкий, который не только определил сумму федеральных средств, более 240 миллиардов рублей, на капитальные ремонты изношенного жилья по всей стране, но и расставил приоритеты.
Узловой момент федерального закона: деньги из Фонда содействия получат те города, в которых не менее 50 процентов многоквартирных домов находятся в ведении частных управляющих компаний. При этом есть ряд очень непростых условий для получения денег по капитальному ремонту. Это кроме наличия частных управляющих компаний доля товариществ собственников жилья в многоквартирных домах и наличие коммерческих поставщиков коммунальных услуг. В настоящее время доля товариществ собственников жилья должна составлять 5 процентов, в 2009 году — 10 процентов, в 2010-м — 20. Из 240 миллиардов 2,5 миллиарда выделено на Ярославскую область, 1 миллиард — на расселение из аварийного жилья и 1,5 миллиарда — на капитальные ремонты, причем 30 процентов этих средств может поступить уже в 2008 году.
В нашей области переход на новые формы управления ЖКХ начался довольно давно, и к настоящему времени процесс перехода на частные формы управления получил достаточно активное развитие. Особенно активно идет создание товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, когда граждане объединяются, формируют органы управления, которые показали себя наиболее эффективными.
Каковы же преимущества ТСЖ? Пожалуй, одно из главных преимуществ — то, что дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных клеток, так как в этих домах действительно появляется хозяин.
Знаковая фигура в ТСЖ — председатель правления. Закон допускает, чтобы он работал на общественных началах, но, как правило, у председателя такая большая нагрузка, что не каждый человек согласится ее нести. На практике получается, что ТСЖ, где председатель работает по найму, то есть получает в товариществе зарплату, работает более успешно. Но этот вопрос полностью в компетенции общего собрания жильцов.
Мы встретились с председателем правления ярославского ТСЖ «Домострой», расположенного на пересечении улицы Советской с Первомайским бульваром, Ольгой Лазарянц. Ольга Витальевна работает председателем всего год, но, как она рассказала, товарищество «Домострой» существует уже почти 15 лет.
— У нас давно очень слаженное правление, — говорит Ольга Лазарянц, — все члены правления живут в нашем же доме, они нам активно помогают во многих делах — в строительных, в правовых. Все возникающие проблемы решаем сообща. Основной наш орган — общее собрание жильцов. По уставу оно собирается раз в год, но если возникают неотложные вопросы — ремонт или другие глобальные проблемы, конечно, собираемся чаще.
Так сложилось, что товарищество «Домострой» работает самостоятельно, без управляющей компании. Когда оно создавалось, таковых не было и в помине. А теперь они считают, что без управляющей компании жить выгоднее. Ольга Лазарянц привела красноречивый пример. Соседнее товарищество «Яблоня» работает по договору с управляющей компанией. Регулярно каждый месяц оно выплачивает управляющей компании 35 тысяч рублей, независимо от того, надо в доме проводить какие-то работы или нет. «Домостроевцы» считают, что эти деньги они могут потратить сами. Так, потребовалось заменить в доме канализационный стояк — ушло на это ровно 35 тысяч.
— От ЖЭКа мы ушли, — поясняет Ольга Витальевна, — и мы сами организовывали все работы по дому. Например, требовался ремонт стояка провести, заключили договор с поставщиком услуг, соответственно заплатили по договору.
За счет товарищества оплачиваются уборка территории, вывоз мусора, благоустройство двора. Штат сотрудников в «Домострое» небольшой: председатель правления, слесарь, выполняющий мелкие ремонтные работы — замок кодовый починить, прокладку в кране заменить, бухгалтер, дворник, уборщица. Все они получают зарплату в товариществе, кроме самого председателя — это дело будущего. И живут в нашем же доме. Значит, товарищество — это и возможность иметь дополнительный заработок по месту жительства.
А средства формируются за счет взносов жильцов за техническое обслуживание. Средства небольшие. У нас 53 квартиры, площадь дома примерно 3400 квадратных метров, собираем за техобслуживание со всего дома около 30 тысяч рублей. Причем в доме много льготников, пенсионеров, которым и эту небольшую сумму платить трудно. Но даже если бы мы повысили плату за техобслуживание, средств все равно бы не хватало.
Возникает резонный вопрос: на что же проводить ремонты подъездов, латать крышу, менять сломанные замки и т. п.? Дом-то старый, хоть и имеет приличный внешний вид. За счет чего же выживает «Домострой»? Ответ прост: за счет арендаторов. Все подвалы, которые находятся в доме, сдаются в аренду. Этому товариществу, надо заметить, повезло — в домах старой постройки подвалы отменные. Их удалось сохранить в собственности товарищества по простой технической причине: в подвалах находятся все инженерные коммуникации. Плату за коммунальные услуги согласно существующим тарифам также собирает правление и переводит через банк соответствующим организациям. Она ровно такая же, как и у всех. Как и положено, товарищество получает государственные дотации на всех льготников. Никто не ущемлен в правах. Только разница в том, что все эти средства находятся под контролем жильцов. За бюджетом товарищества строго следит избранная из жильцов же ревизионная комиссия.
— Сейчас нам разрешили оформление земли под домом и дворовой территории в собственность, начнем заниматься оформлением.
— Не придется ли тогда жильцам больше платить? — интересуюсь я у Ольги Витальевны.
— Я думаю, что налоговые выплаты останутся на том же уровне. Ведь платим же мы налог за приватизированную квартиру раз в год. Я за свою квартиру в 65 квадратных метров плачу в год 200 с небольшим рублей. Это посильная плата. И, как меня заверили в соответствующих органах, если плата и изменится, то ненамного.
Конечно, в доме, как и везде, есть и задолжники по квартплате, но их мало, и эти вопросы оплаты решаются мирным путем. А с соответствующими организациями, поставщиками услуг, товарищество расплачивается из своих средств, напомню, полученных от арендаторов.
За счет средств товарищества устанавливается и новое технологическое оборудование, например, общие счетчики на горячую и холодную воду, на отопление. (В квартирах такие приборы учета жильцы устанавливают сами, за свой счет). Полтора года назад товарищество на переоборудование теп-лоузла потратило 260 тысяч рублей. Средства немалые. Поэтому их просто, по словам Ольги Лазарянц, копили, как в любой семье, на приобретение дорогостоящей вещи.
Жителям лучше всего известны проблемы своего дома. Чтобы проблемы неожиданно не падали на голову, общее собрание жильцов принимает план всех работ, определяет приоритеты: что необходимо сделать в первую очередь.
— Все, конечно, понимаем, — говорит Ольга Витальевна, — что это фундамент, крыша, коммуникации инженерные.
Трудно жить в товариществе? По мнению Ольги Лазарянц, трудности лишь в том, что надо делать дело. Когда оно делается, вроде бы и трудностей нет.
— Департамент городского хозяйства нам хорошо помогает — всегда готовы разъяснить законы, и мэрия поддерживает, — говорит она. — Трудности в основном возникают из-за ветхости жилья. Нашему дому почти 70 лет, хоть и выглядит он внешне благополучно. В доме деревянные перекрытия. Несмотря на наши старания — в прошлом году отремонтировали крышу, — все балки в доме просели в период отопительного сезона. Мы очень надеемся получить деньги по 185-му закону на капитальный ремонт. Проблема давно назрела.
На мой главный вопрос, стало ли лучше без ЖЭКа, Ольга Лазарянц не задумываясь ответила:
— Безусловно! Все средства, которые собираются от нашего дома, расходуются по назначению, то есть на наш же дом. Ведь когда был ЖЭК, точно так же сдавались в аренду подвалы, но дом был настолько в запущенном состоянии, что смотреть было страшно. А теперь в доме есть хозяин. Это чувствуют не только жильцы, но и арендаторы.
Алла ХАЧАТУРЯН.
